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　　国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条和第五条的规定ღ★ღ，房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的ღ★ღ，在计算销售额时应扣除相应的土地价款ღ★ღ，其计算公式如下ღ★ღ：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)ღ★ღ。(注ღ★ღ：公式中的税率自2018年5月1日起改为10%ღ★ღ。)

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款ღ★ღ。

　　房地产项目可供销售建筑面积ღ★ღ，是指房地产项目可以出售的总建筑面积凯发一触即发官网ღ★ღ，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积ღ★ღ。

　　从上面的计算公式可知ღ★ღ，房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的ღ★ღ，在计算销售额时扣除土地价款是一项重要的内容ღ★ღ，而计算扣除的土地价款是否准确ღ★ღ，最终会影响增值税的计算结果是否准确ღ★ღ。因此ღ★ღ，在实务中ღ★ღ，计算扣除土地价款时应注意以下三个方面的问题ღ★ღ：

　　在实际中ღ★ღ，房地产开发企业对于开发的产品ღ★ღ，一般来说是用于对外销售的ღ★ღ，但有时也会把开发的产品自己使用ღ★ღ，或者用于抵债ღ★ღ、对外投资等其他用途凯发,凯发k8,K8ღ★ღ，ღ★ღ。那么ღ★ღ，在计算扣除土地价款时ღ★ღ，自用的开发产品和用于抵债ღ★ღ、对外投资等其他用途的开发产品的建筑面积是否属于“房地产项目可供销售建筑面积”的范畴呢?

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号ADC在线观看年龄确认大驾光临ღ★ღ，以下简称国家税务总局公告2016年第86号文件)第五条规定凯发一触即发官网ღ★ღ，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中ღ★ღ，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”ღ★ღ，是指计容积率地上建筑面积ღ★ღ，不包括地下车位建筑面积ღ★ღ。

　　根据上面的政策规定可知ღ★ღ：“房地产项目可供销售建筑面积”ღ★ღ，是指计算容积率时地上总建筑面积ADC在线观看年龄确认大驾光临凯发一触即发官网凯发一触即发官网ღ★ღ，不包括地下建筑物面积ღ★ღ，也就是说ღ★ღ，地上开发的总建筑面积去掉销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积后的剩余建筑面积ღ★ღ，无论是用于对外销售ღ★ღ，还是自用或者用于抵债ღ★ღ、对外投资等其他用途ღ★ღ，其建筑面积均属于“房地产项目可供销售建筑面积”的范畴ღ★ღ。因此ღ★ღ，在计算扣除土地价款时应把自用或者用于抵债ღ★ღ、对外投资等其他用途的开发产品的建筑面积计算在内ღ★ღ。

　　案例ღ★ღ：A公司系增值税一般纳税人ღ★ღ，适用一般计税方法计税ღ★ღ，2024年2月取得一宗土地使用权凯发一触即发官网ღ★ღ，并在该宗土地上开发了一处小区项目ღ★ღ。开发的总建筑面积为28000平方米ღ★ღ，其中ADC在线观看年龄确认大驾光临ღ★ღ，地上建筑面积为25000平方米凯发一触即发官网凯发天生赢家一触即发ღ★ღ，ღ★ღ，这里面包括23000平方米为住宅ღ★ღ，22000平方米用于对外出售ღ★ღ，1000平方米用于抵顶债务ღ★ღ。另外2000平方米是临街门市房ღ★ღ，A公司用于对外出租ღ★ღ，把它作为投资性房地产管理;地下车位建筑面积为3000平方米ღ★ღ，用于对外出售ღ★ღ。

　　根据国家税务总局公告2016年第86号文件规定ღ★ღ，A公司应以地上建筑面积25000平方米作为“房地产项目可供销售建筑面积”ღ★ღ。

　　按照国家税务总局公告2016年第86号文件的规定ღ★ღ，销售地下车位不扣除土地价款ღ★ღ。但在实际中ADC在线观看年龄确认大驾光临凯发官网平台ღ★ღ，ღ★ღ，房地产开发企业在开发地上建筑物时ღ★ღ，开发的地下建筑物不光只是地下车位ღ★ღ，有的也在开发用于生产经营的房屋ADC在线观看年龄确认大驾光临ღ★ღ。那么ღ★ღ，对于开发的地下房屋ღ★ღ，其销售时是否扣除土地价款呢?

　　其实ღ★ღ，国家在出让土地时ღ★ღ，土地价款的确定是以地面上的土地面积为计算土地价格依据的ღ★ღ，至于要开发的地下面积则不作为计算土地价格的依据ღ★ღ。因此ღ★ღ，在计算扣除土地价款时只需计算地上建筑物面积就可以了;倘若再对销售地下建筑物时扣除土地价款ღ★ღ，那么ღ★ღ，就属于重复扣除土地价款了ღ★ღ。

　　国家税务总局公告2016年第86号文件规定销售地下车位不扣除土地价款ღ★ღ，这只是列举了一个常见地下建筑物的例子罢了ღ★ღ。实质上ღ★ღ，不光只是销售地下车位不扣除土地价款ღ★ღ，而是销售所有地下建筑物均不扣除土地价款ღ★ღ。

　　在实际中ღ★ღ，存在房地产开发企业一次取得一宗较大的土地分期进行开发的情形ღ★ღ。而这里面存在一个问题ღ★ღ，即每期开发的建筑面积究竟应当占有多少土地面积这不是人为规定出来的ღ★ღ，而应按均衡配比的原则ღ★ღ，计算出每期开发的建筑面积应当占有多少土地面积ღ★ღ。对于这种情形ღ★ღ，该如何进行土地价款的扣除?从现有国家出台的税收政策看暂无这方面的规定ღ★ღ。因此ღ★ღ，在实务中具体进行税务处理时ღ★ღ，从规范性和合理性的角度考虑ღ★ღ，应以每期开发的建筑面积的比例折算出占有的土地面积ADC在线观看年龄确认大驾光临ღ★ღ，再计算出相应的土地价款ღ★ღ，进而分期扣除土地价款ღ★ღ。计算扣除土地价款的过程如下ღ★ღ：

　　(2)计算分期开发项目应占的土地面积ღ★ღ。分期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×分期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积ღ★ღ。

　　(3)计算分期开发项目所占土地的土地价款ღ★ღ。分期开发项目所占土地的土地价款=单位土地价格×分期开发项目应占的土地面积ღ★ღ。

　　(4)计算当期允许扣除的土地价款ღ★ღ。当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷该期房地产项目可供销售建筑面积)×分期开发项目所占土地的土地价款ღ★ღ。

　　案例ღ★ღ：B房地产开发有限公司系增值税一般纳税人ღ★ღ，适用一般计税方法计税ღ★ღ。2024年1月取得一宗60000平方米的土地ღ★ღ，支付土地价款为120000000.00元ღ★ღ。按照规划设计要求ღ★ღ，总建筑面积为85000平方米ღ★ღ，分两期进行开发ღ★ღ，第一期开发建筑面积为50000平方米ღ★ღ，开工时间为2024年3月ღ★ღ，竣工时间为2024年11月天生赢家一触即发登录网站ღ★ღ。ღ★ღ，2024年12月销售房屋的建筑面积为6000平方米;第二期开发建筑面积为35000平方米ღ★ღ，计划于2025年5月开工ღ★ღ。计算2024年12月销售房屋时应扣除的土地价款ღ★ღ。计算过程如下ღ★ღ：

　　(2)第一期开发项目应占的土地面积=(总土地面积×第一期开发项目的建筑面积)÷总建筑面积=(60000×50000)÷85000=35294.12(平方米)ღ★ღ。

　　(3)第一期开发项目所占土地的土地价款=单位土地面积价格×第一期开发项目应占的土地面积=2000×35294.12=70588240.00(元)ღ★ღ。

　　(4)2024年12月销售房屋允许扣除的土地价款=(2024年12月销售房屋的建筑面积÷第一期房地产项目可供销售建筑面积)×第一期开发项目所占土地的土地价款=(6000÷50000)×70588240.00=8470588.80(元)ღ★ღ。

　　来源ღ★ღ：税屋ღ★ღ；作者ღ★ღ：李霄羽ღ★ღ。本文内容仅供一般参考用ღ★ღ，均不视为正式的审计ღ★ღ、会计ღ★ღ、税务或其他建议ღ★ღ，我们不能保证这些资料在日后仍然准确ღ★ღ。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事ღ★ღ。本号所转载的文章ღ★ღ，仅供学术交流之用ღ★ღ。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有ღ★ღ，我们尊重版权保护ღ★ღ。如有问题请联系我们ღ★ღ，谢谢ღ★ღ！

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